 Продать
квартиру, где прописан несовершеннолетний или собственником которой является
лицо, не достигшее 18-летнего возраста, довольно сложно. Продавцу придется
немало побегать по инстанциям, а покупатели предпочитают «чистые» квартиры, не
обремененные правами третьих лиц.
Стоит
сразу оговориться, что одним из наиболее важных решений в процессе продажи
квартиры или ее доли с участием несовершеннолетнего, является согласие органа
опеки и попечительства на продажу. Однако если несколько лет назад такое
согласие необходимо было получать в любом случае продажи жилья, то теперь –
лишь в некоторых. Таким образом, в большинстве ситуаций положение ребенка
отдается «на откуп» родителям.
Ребенок - собственник квартиры
В
тех случаях, когда ребенок, не достигший возраста 18 лет, является
собственником квартиры или ее части, согласие органа опеки и попечительства на продажу
жилого помещения необходимо получать в обязательном порядке. В таком случае интересы ребенка представляют
его законные представители – родители, опекуны или попечители.
Довольно
сложным является момент приватизации жилья. Если при приватизации ребенок был
внесен в свидетельство, то, несомненно, он имеет долю в праве собственности.
Кроме того, такое же право он имеет и при отсутствии регистрации в этой
квартире, но при постоянном в ней проживании.
Перед
походом в орган опеки и попечительства придется собрать довольно внушительный
пакет документов. Так, понадобятся документы, удостоверяющие личности всех
участников сделки с недвижимостью; документы, которые устанавливают и
подтверждают право собственности на квартиру; справку из БТИ (выписка из
технического паспорта); выписку из домовой книги.
Вынося
свое решение, органы опеки и попечительства, конечно же, опираются на
нормативную базу нашего государства. В частности, это статья 292 Гражданского
кодекса. Эта статья содержит положение о том, что несовершеннолетний
собственник должен получить взамен продаваемого жилье, соответствующее ему.
Кроме того, ему может быть выделена соответствующая доля в жилом помещении.
Такое
положение делает подавляющее большинство сделок с недвижимостью, в которых
участвуют несовершеннолетние, альтернативными. То есть, ребенку должны быть
предоставлены жилищные условия лучше, чем были или такие же.
Таким
образом, чтобы органы опеки и попечительства дали «добро» на сделку с
квартирой, собственник которой – несовершеннолетнее лицо, им необходимо
предъявить доказательства того, что интересы ребенка не пострадают.
Если
несовершеннолетний ребенок прописан в квартире
 В
том случае, когда несовершеннолетний не является собственником квартиры, а лишь
прописан в ней, то необходимо получить согласие обоих родителей или
усыновителей на совершение такой сделки.
Согласие должно иметь письменную форму.
При
наличии лишь прописки согласие на сделку от органов опеки и попечительства не
требуется, но оно потребуется тогда, когда в квартире прописаны дети,
оставшиеся без попечения родителей. Опять же, в этом случае государственные
органы должны быть уверены в том, что совершение сделки не ухудшит положение
несовершеннолетних детей.
Итак,
основной проблемой при наличии прописки у несовершеннолетнего ребенка в
продаваемой квартире, как ни странно, является получение письменного согласия
родителей. Зачастую, именно взрослые никак не могут найти компромисс в таких
ситуациях. Однако проблемы могут возникнуть и тогда, когда местонахождение
родителей неизвестно, но родительских прав они не лишены. В таких ситуациях
органы опеки и попечительства обязаны предварительно оценить условия жизни
ребенка и официально установить факт отсутствия родителей. Дом советов отмечает, что это
довольно длительный процесс.
Еще
одним важным моментом после преодоления основных препятствий на пути к
совершению продажи квартиры, является «выписка» несовершеннолетних детей. На
сегодняшний день выписать их «в никуда» не получится, поэтому придется
позаботиться о том, чтобы ребенок был зарегистрирован в квартире, полностью
отвечающей условиям, в которых должен содержаться ребенок.
Конечно,
нередки случаи, когда несовершеннолетних детей прописывают в благоустроенных
квартирах формально, а на самом деле живут они совсем в других условиях. С
данным фактом органы опеки и попечительства, конечно же, стараются бороться.
Таким
образом, законодатель существенного ограничил ряд случаев, когда необходимо
получить согласие органов опеки на совершение сделки с квартирой.
Источник: http://www.domsovetof.ru |
Главная 
